拓金企业项目咨询有限公司是中国最具权威性的项目咨询服务提供商,为广大中小企业提供专业项目咨询服务，专业代写项目可行性报告、商业计划书、项目建议书、立项报告、节能评估报告、资金申请报告、营销方案、管理方案、广告文案、招投标书。项目咨询服务涵盖汽车,能源,钢铁,有色金属,医药,农林牧渔,化工,IT,通信,电子,房产,金融等40多个行业。
第一章 项目概要 4
1.1项目简介 4
1.2客户基础 5
1.3市场机遇 6
1.4项目投资价值 7
1.5项目资金及合作 8
1.6项目成功关键 8
1.7公司使命 10
1.8经济目标 10
第二章 公司介绍 11
2.1公司组织结构 11
2.2公司内部控制管理 11
第三章 项目介绍 13
3.1商务办公楼建设目标 13
3.2房地产开发思路 14
3.3高桥镇开发资源状况 14
3.4项目建设基本方案 14
第四章 市场分析 18
4.1国内房地产市场分析与展望 18
4.2宁波市经济环境 27
4.3城市规划 30
4.4宁波市土地和房地产市场供需 40
4.5宁波市房地产供需 44
4.6消费者调查 53
第五章 开发项目及项目选择 56
5.1 商务办公楼项目 56
5.2 项目竞争战略选择 58
………………………………………………………………………………
建设项目基本情况
项目名称：商务办公楼项目
建设单位：xxxxxxx
建设地址：高桥镇秀丰村
程内容及建设规模：高桥镇秀丰村1号居住地块位于宁波市鄞州区高桥镇秀丰村，是一个集住宅、商铺、办公为一体的多功能小区。地块分为A、B两部分，其中A商务办公楼地块用地面积10296m2，设置3幢14层高商务办公用房；B住宅地块总用地面积10296 m2，设置十八层、十一层、多层住宅和裙房。
国家宏观经济形势对房地产的影响
房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6～7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告， 2015—2020年，GDP增长率将降至5.5％～6.6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。
当前我国经济的新特点是：连续走低——GDP增速持续下滑；全面走低——投资、消费、进出口、财政、工业、企业利润等主要经济指标增速全面下滑；创新低——GDP增速12个季度新低，工业三年新低，消费五年新低，投资十年新低；低未见底——对在今年三季度经济是否能够见底，人们认识不一。
造成目前经济增速持续回落的主要原因有三：一是美、欧、日等外围经济形势都不很乐观，特别是欧洲深陷“欧债危机”的泥淖；二是国内企业因内外需求因素，销售不畅、库存增加、贷款困难、利润下降、亏损面扩大，一批中小微企业面临生存危机；三是全社会固定资产投资和房地产投资增速大幅下滑，新开工面积锐减，销售量下滑，也对经济增长具有较大抑制作用。
在上述背景下，国家采取了扩大财政支出、增加信贷规模、降低存贷款利率等系列财政货币政策来促投资、调结构、稳增长。一些实际举措已经超出预调、微调的范围。去年两次降息和扩大贷款利率下浮区间至基准利率七折，表明信贷支持定向宽松大门已经打开。一大批有拉动作用的基建项目和重大投资项目已经陆续推出。
当前经济界主要议论的问题有两个：一是新的经济举措是否沿着过去名义调结构、实际靠行政投资拉动的道路继续走下去，在产能过剩的基础上产生更大的失衡，在货币松动情况下产生新的通胀；二是稳增长是否要放松对房地产的调控，通过房地产的回暖来带动相关上下游产业的回暖，因为经济下滑和房地产调控不无关系。目前在两个问题上还缺乏社会共识，但政府的态度还是明确的，继续严格执行房地产调控政策，继续通过系列项目审批和货币放松推动经济走出低谷。
在上述经济和政策背景下，预计将会对房地产业短期内产生以下五方面影响：
第一，在地方政府财政压力和信贷规模扩大、利率优惠的双重作用下，今年三季度商品房的销售量回暖和价格稳中微涨的态势将得以延续。消费者选择适时入市时机，开发商以价换量的策略举措，政府宏观经济政策的调整，共同支撑了房地产消费市场的阶段性复苏。
第二，在政府重申“限购”“限贷”“限价”等调控政策不放松的条件下，商品房销售量的快速增长和价格的大幅反弹，都不具备政策和市场环境。
第三，六、七月份之交，一改上半年土地交易数量和价格低迷的状态，出现了地方政府推地增加、土地交易溢价率上升，甚至个别地方出现地王的现象，但房地产投资和新开工面积增速回落态势难以改变，会极大的影响中长期的房地产市场走势。
第四，围绕房地产政策的博弈，后期依然会持续。对房地产调控政策放松和严厉程度，直接取决于国家宏观经济的走势和商品房价格走势。
从今年过去10个月房地产价格走势看，全国呈现缓慢增长的态势，价格持续走高。
后市展望
1、市场增长三阶段，近三年显著放缓。
1998-2004年，全国商品房/住宅销量年增幅 20%
2005-2009年，市场大起大落，年增幅依然高于20%
2010-2012年，调控持续，全国市场增幅大幅放缓至 6%
2、展望后市，平稳发展取代高增长。
